一个盘活农村闲置房产的北京范例

一个盘活农村闲置房产的北京范例

　　▲村民闲置房产改造后，变身为山村特色浓郁、内部设施齐全的休闲度假好去处。

　　一年前，奔波了20多年的老司机高云顺辞去了工作，回到了家乡密云县北庄镇干峪沟村。

　　云顺一家五口，父母体弱多病，休养在家，妻子没有工作。自己凭着驾车的本领，跑运输、运山货，农忙的时候，帮着家里给果树剪枝、打理面积不大的玉米地，一年下来，收入小两万。孩子在镇上读书，高云顺每天开着拖拉机往返二十里山路接送。时间一长，心疼孩子奔波辛苦，便让他借住在镇上亲戚家。

　　不跑运输，固定收入少了一大截，一家人的生活重担谁来挑？原来，高云顺在家门口找到了一份新工作—高端旅游民宿项目“山里寒舍”的后勤主管。这份工作让他不用长途奔波了、收入大幅提高了、照顾家庭方便了，还给他的家庭带来了意想不到的新“财源”。

　　沿京承高速北行110公里，进入北庄，再走半个小时的崎岖山路，一处静谧的山谷出现在眼前，这就是干峪沟。

　　狭窄的公路仅能放行一辆大车单向行驶，赶着驴车下山少说得一个钟头；这里缺水、缺电、缺气、缺热，医院、学校、通讯设备和垃圾处理设施对于这个深山村落来说更是“品”。村里最值钱的山货是山楂，老人们曾以此为生计。年轻人找不到更好的营生，纷纷外出务工了。生活宽裕些的家庭也迁到了山脚下或是镇上，方便孩子念书求学。村里户院落，只留守着不到10户八九十岁的老人，他们上山务农成为了独特的一景。

　　“咱们村啥也没有，在这住了40年，从没想过这里能搞旅游项目。”确实，没有人能想到，这个地处深山、物产贫乏、交通不便、缺水缺电且又没有“知名景点”的小村落，如今住上一晚得花20元。

　　奥妙何在？事实上，这里的村貌一点都没有改变，从入村k22户到住在半山腰的最后一户仍然需要步行15分钟，院子、房屋外观仍然是不起眼的老瓦、老砖、老窗，深深地刻下了农耕文明的印记。

　　走进屋里，却如同换了天地，软垫床、写字台、衣橱、茶几、落地灯、全身镜、行李架、淋浴和浴缸……一水儿的现代化设施，透着小资情调，有些院落还增加了自助厨房、烧烤区和水疗设施。

　　接待处也是由民居改建而成，客服经理王珊珊熟练地使用一个盘活农村闲置房产的北京范例上的预订信息，她不是本地人，“山里寒舍”是她大学毕业后的第二份工作。她告诉赠予房产买卖里每个屋子都有WIFI信号。

　　如今，年近古稀的高尚庆老人从干峪沟搬到了北庄镇中心的平房院里。房租、水、电、暖气，这里的一切都是免费的。每天早上，老人坐班车进干峪沟，干些收拾屋子、修剪果树这样的简单工作。晚上回家，拉着三五老邻居小酌，聊聊儿女，追忆往昔，大家其乐融融，在小院里锁住了乡愁。

　　如果老人愿意颐养天年，也无需劳动，因为当上了“房东”，每年能多增加至少1万元的收入。

　　去年，密云宜兴房产和村里共同成立了合作社，农民将自家的闲置房和土地出租给合作社。合作社根据每家的房源土地数量按年支付给农民租金。根据测算，全村户宅院出租了处，平均每个宅院年租金00元，5年一递增；出租了120亩耕地，每亩租金1000元，5年一递增。作为旅游项目的副产品，果树等农产品的农场经营权也承包给合作社，农民也相应从中获益。今年，合作社还将拿出经营收益为入社村民分红。

　　合作社社长、村支书高云宇说，对于没有闲置房产的村民来说，如果拿出自家居住用房出租，合作社为他们在镇上租房，免费使用。

　　有的人认为，这是一种简单的“以租养租”模式，是变相的“搬迁上楼”。北庄镇镇长方建卿说：“村民并不是简单的以房换房，而是以房换产业，‘吃瓦片’只是很小的一部分收入，村民们获得了新的就业机会，真正打开了新生活之门。”

　　高云顺家有一个院子、6亩地、一片果树林。院子年租金00元、土地00元、果树2000元；他在“山里寒舍”工作，月薪不低于4000元，还管五险一金，如果经营业绩好，另有提成。妻子在“山里寒舍”的农场上班，每个月也有3000多元的收入，这样一来，高云顺一家年收入就超过了10万元。在他看来，住房不愁、吃穿成本低，在干峪沟怎么也是个小康生活。

　　方建卿介绍说，现在“山里寒舍”的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理3个人，都是北庄镇土生土长的子弟。他们都曾经在外上学和就业，现在回到父母身边，还拿着和城里一样的工资，干着一份体面舒心的工作。未来，村里青年回乡就业或许将成为一种潮流。

　　尊重农民意愿，既要尊重“愿意”，也要尊重“不愿意”。10户没有出租房屋的农民，仍然居住在原来的院子里。这些院子“镶嵌”在“山里寒舍”中，为旅游项目保留了更多的乡土气息和原生态。

　　“干活儿！”在干峪沟长住了一段时间，来自马来西亚的年轻人刘佑磬的口音中多少带了点京腔。作为“山里寒舍”项目请来的主管，他的工作是为本地的“农民员工”带来先进的管理、服务理念，并进行技能培训。

　　为什么选择马来西亚经理？原来，“山里”系列旅游项目与马来西亚“雪邦黄金棕榈树海上度假屋”是战略联盟。在东南亚的许多海岛国家，将长期废弃闲置、基础设施匮乏的海岛改造经营成游人青睐的度假胜地，不乏成功案例。

　　“都市人向往农耕文明，回归田园生活，是游客来此的一种精神需求。但他们的工作、生活习惯也决定了对基本居住条件的高要求。”刘佑磬介绍说，项目的开发建设特别注重保留原汁原味，原则上不砍伐一棵树，限度使用当地的石材、木料和瓦片，保护古树名木和乡土植物群落。室内装饰则尽量使用石、木、棉、麻等环保材料。但为了提升硬件条件，改造近乎再造：24小时热水、地暖供热、室内外实时监控，就连所有的纯净水都是从山底运入。经过成本测算，每个院子的平均改造成本在万元左右。

　　对于如此高成本的先期投入，刘佑磬表示，根据国际市场的一般经验，这样的项目预计在10年左右收回成本。

　　方建卿介绍说，按照相关法律要求房产税的计算方法获得了一份为期20年的委托经营“合同”。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意，可通过召开村民代表大会的形式，优房产展销，但在房产s只是租用土地使用权。与“特许经营”模式类似，这个项目开发若干年后，根据村民意愿，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中，也可以房产三期经营。这种模式，限度地保障了农民的财产权利。

　　高成本意味着高价格，根据统计，每个游客到此日均消费超过1000元。尽管如此，市场情况依然火爆。去年圣诞和今年元旦等节假日所有房间全部爆满，提前一周就预订不上了；荷兰、英国使馆工作人房产雀巢、诺基亚、壳牌总裁等众多高端游客来此休闲度k贷款买房房产证正与“山里寒舍”合作，准备在此开一家西餐厅……

　　据了解，今年上半年座院子全部装修完成后，预计全年可以接待游客2万人次，实现综合旅游收入2000万元。

　　去年，党的十八届三中全会刚刚结束，北京党外高级知识分子联谊会就聚焦三中全会提出的“赋予农民更多财产权利”要求，结合北京开展的农村“新三起来”工程，展开了“盘活京郊农村闲置房产，探索增加农民财产收入”的调研。调研以三个区县为例，统计发现，怀柔区闲置农民住宅200万平方米，平均闲置率为13.9%；门头沟区约有27.8万平方米，占总面积的13%；密云县约有.7万平方米，占农民房产总面积的8%。

　　调研报告指出，生态环境良好、村风村貌特色浓厚，存量大、闲置率高、分布散，是京郊农村农民闲置房产的主要特征。同时，农民闲置房产的开发利用主要以休闲度假、旅游观光、生态与休闲养老产业为主。数据显示，旅游业较为发达的浅山区，房屋资源利用率程度较高，闲置率k22，仅为11.7%。

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