杭州婚姻家事未经配偶同意低价出卖共有房屋合同有法律效力吗
杭州婚姻家事未经配偶同意低价出卖共有房屋合同有法律效力吗
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原标题:杭州婚姻家事:未经配偶同意低价出卖共有房屋,合同有法律效力吗?
原告林女士与赵先生原系夫妻。2015年,双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2019年8月中旬,赵先生告知林女士,欲将涉案房屋租给杨先生与刘某,虽遭到林女士极力反对,但赵先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与刘某。
2020年,林女士与赵先生离婚,约定涉案房屋归林女士所有,房屋贷款由林女士偿还。林女士向杨先生、刘某提出收回房屋,但遭到拒绝,此时林女士才得知在其不知情的情况下,2019年赵先生与杨先生签订了杭州婚姻家事:未经配偶同意低价出卖共有房屋合同有法律效力吗?,以300万元将房屋卖给杨先生,且售卖价格远低于当时房屋市价。林女士认为赵先生在签订娄底房产局时,涉案房屋系她与赵先生的夫妻共同财产,赵先生无权出售房屋,故林女士将赵先生、杨先生、刘某诉至法院。
在案件审理过程中,赵先生表示其没有将出售房屋的事情告知林女士。故在明知房屋交易价格较低的情况下,将房屋出售给杨先生。同时,法院依林女士申请,委房产收益对涉案房屋在2018年6月13日的市场价值进行评估,评估价格为0万元。
法院认为,涉案的《杭州婚姻家事:未经配偶同意低价出卖共有房屋合同有法律效力吗?》签署人是赵先生与杨先生,刘某在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、刘某未能提供充足有效的证据证明其与赵先生、林女士就购买房屋达成口头约定的情况下,该合同应当认定为赵先生与杨先生、刘某签订的合同。
购买房屋无论对于出卖人,还是买受人而言均属于重大事项。按照交易惯例,出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格,故法院据此认定赵先生、杨先生、刘某在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见,赵先生与杨先生、刘某约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格,而该行为客观上对于林女士的利益造成了损害,法院认定赵先生与杨先生、刘某构成恶意串通,损害了第三人利益。鉴于此,赵先生与杨先生、刘某签订的《仙桃市房产局》应属于无效合同。
关于林女士要求杨先生、刘某返还房屋的诉讼请求,因房屋买卖合同是赵先生与杨先生、刘某签订的,杨先生、刘某基于该合同居住使用了涉案房屋,林女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同,但林女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、刘某返还房屋,缺乏相应的法律依据,故法院对于林女士的该项诉讼请求,不予支持。
《杭州婚姻家事:未经配偶同意低价出卖共有房屋合同有法律效力吗?》k22百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。即恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。
合同的无效,也分为绝对无效与相对无效。对于恶意串通损害国家、集体利益的合同,属绝对无效合同,在诉讼过程中法院可依职权进行审查,主动确认合同无效。对于恶意串通损害第三人利益的合同,属相对无效合同,在当事人不主张合同无效的情况下,法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同,系相对无效的合同,法院依林女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行了审查。
杭州婚姻家事张涛表示:本案中,涉案房屋的鉴定价值是0万元,而杨先生与赵先生的交易价格为300万元。房屋买卖对杨先生、赵先生均是人生重大事项,双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时,杨先生、赵先生签订了《房屋买卖合同》,截至林女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里,杨先生完全可以要求林女士在《房屋买卖合同》上签字确认,而杨先生却没有要求林女士签字确认,可见杨先生对林女士采取了回避的态度。综合以上情形,杨先生、赵先生知道房屋的市场价格时,仍然以远低于市场价的价格进行交易,该价格严重损害了林女士的利益,应认定杨先生、赵先生存在恶意串通,合同应为无效。
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