怎么看楼盘五证

怎么看楼盘五证

　　为了避开置业风险，我们买房时一定要求楼盘具备“五证”，即土地证，用地规划许可证，工程规划许可证，施工许可证和预售许可证。

　　现在国家政策规定，楼盘售楼部要对“五证”公示，同时也要公示销售房屋的备案价格。所以我们在售楼部都能看到楼盘的这些资料。怎么根据这些资料来掌握楼盘的信息呢？下面我来逐一介绍。

　　一、土地证。这个是有土地部门（房产产权）颁发的关于项目土地所有权的一个确权证。

　　其中土地性质指土地上建筑是住宅还是商业或者办公一类的。如果是工业属性，一般是没法分拆销售的这种情况一般不会碰到，万一碰到就要小心骗局了。

　　土地面积一般和容积率一起使用，两者相乘就是容许建设的地上建筑面积了。

　　土地年限可以看到这块地的拿地时间，我们买房后土地使用权多久到期。我看到过一个楼盘，2017年取得土地证，土地使用年限却是从19年开始算的。一眼就知道这个楼盘是“有故事的楼盘”

　　二、用地规划许可证。这个证比较简单，主要说明项目土地的一些指标，包括容积率、各种退线距离等等。买房时基本不用过多，有就行了。

　　这个证是开发商较难办理或者说办理时间较长的一个证。主要是规划方案的审批，牵涉到多个部门和N多项指标。

　　我们买房时往往看不到这个证的附件规划方案、总平面图和日照分析等。一般楼盘是否分期建设，意向中的房子是否在工程规划许可证范围内，小区内园林绿化市政配套等情况。同时看下项目后期建设或者周边是否造成挡光，或者有无污染源危险源等情况，可以通过楼盘的总体沙盘了解或者向销售人员索要总平面图。

　　这个证注明了施工单位名称、施工范围和面积。其中有个施工工期，可供参考。一般开发商在竣工日期的基础上后延半年作为交房日期。我们可以根据施工单位口碑大致推断施工质量的好坏；根据施工工期结合现场实际进度大致判断项目是否进展顺利；也可以根据竣工日期大致推断实际交房时间。

　　这个是开发商死盯着的一个证。在这个证出来之前，基本没有收入，只有投入。有了这个证后，就可以大大方方地收钱了。所以取得预售许可证也是项目运营成功与否的关键。现在很多上市房企搞“高周转”，这个取证时间就是一个很重要的考核指标。

　　开发商办理预售证需要向房地局提供销售方案泗阳二手房产对所售房屋预测的产权面积、备案价格等资料，同时还要提供聚缘房产三方监管的银行账号。

　　公示预售证的同时，也要公示每套房子的备案价格，有些地方还要求公示资金监管三方协议和账户。严格讲我们购房时合同签订的价格是不能超过备案价格的。

　　买房时下所购房源是否在公示范围内，尤其分期的项目，工程规划许可证和施工许可证都会注明对应的楼栋号，看下所购房源楼栋号是否在里面。细心的朋友可以核对下收款账户是否与公示账户一致。

　　需补充说明的是，现行的资金监管政策是针对以前一些不良开发商挪用资金，卷款跑路的情况设置的。销售资金进入监管账户后，开发商不能随意使用，只能在项目进展到一定节点，且经监管单位审批同意后，才能支付到项目施工单位等部门，确保专款专用。所以现在项目如果五证齐全，项目烂尾的风险就相对小多了。

　　再说句题外话，在项目销售过程中，本人也碰到过不少朋友质疑房屋产权面积是否虚假做大的情况。其实这个问题不用担心。产权面积是由有资质的第三方测绘单位进行测绘并出具测绘报告，再由房地局审核测绘报告的合理性这个审核是较为严格的，还经过房地局多个部门人员，并且项目竣工后还要进行实测和审核，预测与实测之间的差异不能超过3%，否则测绘单位会受到处罚，严重者甚至会吊销测绘资质。所以测绘报告基本不会有大的问题，即使有也是微乎其微的。同时在交房或者办理产权时，开发商会根据实测面积多退少补的。所以大家不用纠结这个问题，但可以根据公摊系数（华元房产）来衡量性价比，确定购买意向。

　　本人房产s工作26年房产证中介项目总。对房地产市场有深入研究，重点户型等相关知识，愿为大家品鉴户型，提供有关服务。