2023年深圳房地产的十个动向

2023年深圳房地产的十个动向

　　国家层级的12月经济工作会议已经开完，明年仍然是“稳中求进”的总基调，但特别强调了“大力提振市场信心”，对明年全国经济的走势有增长5%的较高期待；全国管控放开后以轻症为主的k22波快速传播刚刚开始；困难重重的2022年即将画上句号，希望闪现的2023年即将启动。这就是当下我们面临的基本形势。

　　从全国房地产形势看，经济工作会议上的提法基本上在预测范围内，对化解风险和处置债务困局的力度会加大。在政策见底后，市场修复及刚需刚改购房的回暖动向会适时合理显现。但房地产告别炒房时代、迈向新发展模式，这个大趋势已然不可改变。

　　回到深圳房地产的议题上来。过去两年，深圳房地产可谓冷风阵阵，困局多多，政策、房企、银行、市场等各个界面都积累了不少仍待解决的问题。问题再大，生意照样得做，日子照样得过。我想在这篇文章里专门分析一下明年深圳房地产的十个动向。

　　经济工作会议特别提到的“大力提振市场信心”，是有坚实的国家政策兜底的，例如文件里提到的实施扩大内需战略、支持住房改善等。加上及防控形势的大幅度、大范围改善和新班底的新动作，加上经济走势基本上已经筑底，明年经济回暖的速度和幅度都是可以期待的。深圳房地产作为国内行业先行者，在行业信心的适度修复方面，在市场的整体回暖方面都将有看得到的表现。

　　在经济工作会议的重磅文件中，谈到如何防范化解房地产债务风险问题时，除了在很多文件中都能看到的表述外，我们还看到了一句新增加的关键表述：要坚决依法打击违法犯罪行为。这意味着，明年国家对于房地产行业存在的债务困局的处置将加大力度。深圳房地产行业的债务风险和困局是比较突出的，长期拖延，得不到坚决妥善解决，将拖累行业发展乃至宏观经济全局。预计明年深圳房地产业界将针对现存问题，推进解困的速度，对其中的违法犯罪问题也将采取必要的手段实施坚决而有效的处置。

　　今年的深圳楼市承接了去年二手房参考价发布之后的低迷态势，成交量持续位于低量通道，房价继续走低，越来越多的片区二手实际成交价逼近甚至低于参考价。二手房市场的低迷传导到新房市场，开盘打折、优惠成风。在宏观经济面稳步转暖的大趋势下，明年深圳楼市的基本面有望整体企稳，这两年来若干好地段因市场恐慌情绪而形成房价超跌的局面会有所改观，很可能出现局部微幅或小幅反弹的态势，其他片区大多维持企稳态势，少数弱势地段的房价仍有一定的下挫空间，市场大体上将以这种姿态维持分化的格局。

　　从去年二手房参考价政策出台后，市场上一直有希望放松管控的声音。实际的情况是，深圳成为两年来全国重点城市中政策执行力度最强、放松程度k22的城市。从调控政策执行的效果看，房价基本上是按照政策诉求呈现回落现象，当然，成交量跟随下调的空间有点偏大。深圳目前仍然在实施的楼市调控政策是由这座城市自身的特殊市情决定的。因此我认为，这些基本性的政策，包括一手二手房的相关调控政策，如果在这两年经济形势不太理想的时间窗内都没有做出跟进性的改变，到了经济形势可能转好的明年，更不太可能出现比较明显的改变。毕竟，层会议上仍然强调房住不炒，对于深圳这座炒房基因偏重的城市，这根弦会一直绷得比较紧。

　　明年在k22波趋向稳定、整体经济上升局面逐步打开的时候，深圳楼市的市场活跃度大概率会适度转暖。这个回暖态势并不是依赖调控政策放松，而是借助房地产的市场本底动能启动的，主要表现是：经济回暖下市民收入机会有所增加、房贷压力适度减轻、原有因三年社保政策限制的市民解除限制、市场交易氛围趋好、商业信贷机会增加，等等。在市场活跃度适度回暖态势下，深圳一二手房的成交量都会有所增加，当然，基于市场基本面的现实，成交量的回升幅度不会太大，比如二手房月度成交量有可能回升到3000套以上甚至4000套的水平，这个量尽管与常态化下的00套到00套仍有距离，但在明年的市场行情下已经是很不错的量了。新房成交量大约是二手房的一倍及以上。

　　深圳建设用地紧张，多年来土地供应的主力方向是工商物业，导致近年来的写字楼、商业等类不动产增量快速上升，相应的空置率也高企。而面对10万常住人口，宅地供应量却严重缺乏，加剧了房价的上涨。从2020年起，深圳大力度开始纠偏，改变“错配”格局，大幅增加宅地供应，每年宅地宗数由过去的几块地大幅上升为二三十块地。这种宅地大量供应的局面明年会继续。

　　经济越发达的国家或城市，其新增住房的机会就越少，楼市上的增量供应占比就越低，美欧日城市的新房交易占比都在10%以下。在国内，北上广等城市的新房供应占比也在下降，目前大体在30%多的水平。深圳过去多年间新房占比大约也都是在30%左右，然而这个比值显然没有反映出深圳市场的真实情况，是一种“虚假”成熟性的表现。从明年起，深圳的住房供应将进入增量“大补课”的时代，每年进入楼市交易的新房数量都会远超二手存量房，新房成交占比预计可达%左右。这种新房作为供应主体的情况预计至少会保持10年左右的时间，在这个过程中逐步降低新房销售占比，直到进入成熟城市状态。

　　前不久深圳刚刚向市场推出了4000套的人才房。深圳的人才房和安居型商品房属于深圳自己设定的发售型保障性住房，和国家推出的“共有产权住房”的模式有所差别。实际上，深圳的人才房这种保障性住房类型内含了一定的不公平性，很难长期维持。预计从明年开始，深圳会在发售型保障性住房领域实施进一步改革，可能把现有的人才房和安居型商品房合并归于国家的“共有产权住房”模式中去，这种政策和制度设计显然是一种更加合理的住房制度体系，有利于与国家住房制度对接，也有利于保持深圳住房建设和市场的稳定发展。

　　租购并举已经成为国家住房发展的新趋势。深圳作为一线城市和超大城市，城市的低收入人口和新增人口总量都很大，近年来住房租赁市场也得到快速发展。2023年，这种趋势会更加显著。深圳会在过去几年对租赁住房体制改革和建设经验总结的基础上，在政策上继续加大扶持力度，引导更多的房企自持物业实施租赁经营，鼓励更太康房产网合法参与住房租赁市场运营，保障广大低收入市民和新市民有足量合法的租赁住房选择居住，并继续探索“租购同权”的制度前景。

　　经济工作会议强调，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这是中国房地产的大趋势，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，有责任在探索房地产新发展模式上走在全国前列。什么是新发展模式？我想，首先要清醒地意识到，中国房地产的支柱产业定位，已经不再是过去二三十年来那种国家先锋性、领军性支柱产业的概念，而是回归到基础性、民生性支柱产业的概念。深圳在这方面还是先行一步了，在全国率先推出二次房改方案，以政策性保障住房作为未来住房发展的主体。此外，深圳在利用旧改和城市更新推进房地产高质量发展、深入合理激活存量物业价值、产业与地产良性结合、提升不动产资产运营和财富管理水平等领域都有大量机会进行新发展模式的探索，明年这些探索都会大范围展开。

　　在经历了今年这样严重的经济困局之后，我们对即将到来的2023年还是怀有很高期待的。这两年来，深圳房地产也一直是处在比较低迷的发展通道里，按照市场规律，在进入明年以后，也应该会有一个比较实在的回暖态势，对此我们应该保持足够的信心。